مراحل خرید خانه در کانادا
هزینه خرید خانه در کانادا افزایش یافته است، اما همچنان علاوه بر نسل جدید که به دنبال خانهای برای خود می‌گردند، در بین بسیاری از کانادایی‌ها روش مهمی جهت سرمایه‌گذاری است. در حالی که رکود اقتصادی در سال 2020 باعث تعلیق خرید خانه شده، نرخ بهرهی پایین فرصت خوبی برای افرادی که قصد خرید اولین خانه‌ی خود را دارند، ایجاد کرده است.
اگر می‌خواهید در کانادا خانهای بخرید و تا بحال این کار را انجام نداده‌اید، احتمالا نمی‌دانید از کجا باید شروع کرد. پروسه‌ی خرید خانه، چه خانه‌ی مستقل، خانه‌ی شهری متصل بهم یا کاندو باشد، با تماس گرفتن با مشاور املاک و تعیین زمان بازدید آغاز نمی‌شود، بلکه این پروسه می‌بایست از چندین سال قبل شروع گردد.
در ادامه تمام مراحل خرید خانه در کانادا را بصورت گام به گام برای شما شرح خواهیم داد. از این پرسش که آیا آماده‌ی خرید خانه هستید یا نه شروع می‌کنیم و تا دریافت کلید خانه پیش خواهیم رفت.
آیا آماده خرید خانه هستید؟
پیش از خرید خانه باید این سوال دشوار را از خودتان بپرسید که آیا اصلاً آماده‌ی این کار هستید یا نه؟!
صاحبخانه بودن وظیفه‌های زیادی به همراه دارد و بسیار مهم است که پیش از قبول کردن این مسئولیت‌ها مطمئن شوید از مسائل مالیِ این دارایی که نیم میلیون دلار یا بیشتر ارزش دارد، برخواهید آمد. پیش از تصمیم‌گیری سوال‌های زیر را از خود بپرسید:
آیا پیش‌پرداختی دارید؟
با داشتن پیش‌پرداخت یک قدم به آرزوی خانه‌دار شدن نزدیک‌تر می‌شوید. اما اگر پس‌اندازی ندارید، نگران نباشید. حتماً نیازی نیست که پیش از آغاز پروسه خرید خانه پیش‌پرداخت پس‌انداز کرده باشید اما باید شرایط مالی لازم برای این کار را داشته باشید (در ادامه بیشتر به پس‌انداز خواهیم پرداخت). شرایط لازم به این معناست که باید از بودجه‌ی خود بصورت ماهانه مقداری را در حسابی بانکی پس‌انداز کنید.
همچنین بخوانید:
چه نکاتی را باید برای پیش‌خرید خانه در کانادا در نظر بگیریم؟
آیا درآمد ثابتی دارید؟
داشتن خانه مستلزم قبول مسئولیت‌هایی مانند قبض و هزینه‌های غیرمنتظره تعمیرات یا نگهداری آن است. اگر سقف خانه‌تان چکه میکند، شما نمی‌توانید با مالک خانه تماس بگیرید و از او بخواهید که مشکل را برطرف کند. درنتیجه می‌بایست درآمد ثابتی داشته باشید تا بتوانید از عهده‌ی هزینه‌های ماهانه و غیرمنتظره بربیایید.
داشتن درآمد ثابت همچنین باعث می‌شود تا راحت‌تر واجد شرایط وام شوید و امتیاز اعتباری‌تان افزایش می‌یابد که این امر به خودی خود باعث افزایش احتمال وام گرفتن می‌شود. اگر شغل آزاد دارید، خرید خانه کمی دشوارتر خواهد بود، پس بهتر است با یک کارگزار وام مشورت کنید.
شرایط بازار اطرافتان به چه صورت است؟
با اینکه زمانبندی بازار گول‌زننده است، اما میتوانید شرایط املاک در محله‌ی اطرافتان را ارزیابی کنید و مطمئن شوید که برای خرید مناسب هستند. آیا نرخ بهرهی وام پایین است؟ آیا محله‌ی شما بازار فروشنده‌هاست یا خریداران؟ آیا توانایی رقابت با سایر خریداران را دارید؟ آیا ملک را خودتان انتخاب خواهید کرد؟
اگر این مقاله را در حین همه‌گیری کرونا مطالعه میکنید، درنظر داشته باشید که این موضوع ممکن است بر پروسه‌ی گرفتن وام تاثیر بگذارد. با اینکه در حال حاضر نرخ بهرهی وام پایین است، اما باید اطمینان حاصل کنید که از پس قسط و پرداختی‌های دائمی خود با بهرهی بالاتر در آینده برخواهید آمد.
آیا برای مستقر شدن آماده‌اید؟
درنهایت باید از خودتان بپرسید که آیا در نقطه‌ای از زندگی‌تان هستید که در جایی مستقر شوید؟
از لحاظ مالی توصیه می‌شود در صورتی که قصد دارید در جایی بیش از سه تا پنج سال بمانید، خانه خریداری کنید.
نگاهی به حرفه و زندگی شخصی خود بیندازید تا مطمئن شوید تغییر مهمی در راه نیست که مستلزم جایجایی دوباره باشد.
با در نظر گرفتن همه‌ی این پرسش‌ها، حالا میتوانید برای خرید خانه آماده شوید.
چگونه در 7 گام خانه بخریم؟
این گام‌ها برای هر خانهای، چه خانه‌ی حیاط‌دار، خانه‌ی درون شهر یا کاندو، یکسان است. اما برای راحتی مثال‌های ما بیشتر برروی خرید خانه‌های مستقل تمرکز دارد.
گام اول: برای پیش‌پرداخت پس‌انداز کنید.
اولین قدم برای خرید خانه، پساندازِ پیش‌پرداخت است. در کانادا، شما باید حداقل 50% مبلغ خانه را به عنوان پیش‌پرداخت بپردازید. برای خانه‌هایی با هزینه‌ی بین $500,000 تا 1 میلیون دلار، ابتدا باید 5% از $500,000 و 10% از باقی آن را پرداخت کنید و برای خانه‌هایی با ارزش 1 میلیون دلار یا بیشتر، پیش‌پرداخت باید 20% مبلغ کل خانه باشد.
ممکن است پیش‌پرداخت خود را آماده داشته باشید، اما اگر چنین نیست باید ماهانه برای آن پس‌انداز کنید که البته سال‌ها طول می‌کشد. البته شما میتوانید از Home Buyer’s Plan برای برداشت $35,000 از RRSPتان که بدون مالیات است، استفاده کنید یا به دنبال منابع دیگری مانند هدیه از طرف اعضای خانواده باشید.
بهترین روشِ ممکن، پساندازِ پیش‌پرداخت است زیرا هرچه پیش‌پرداخت بیشتری داشته باشید، از مزایای زیر نیز بهره خواهید برد:
- کمتر شدن حق بیمه‌ی پیش‌فرض وام
- بیشتر شدن سهم مالکیتِ خانه
- کمتر شدن قسط ماهانه‌ی وام
- کمتر شدن بهرهی پرداختی کلی
در جدول زیر میتوانید تاثیر پیش‌پرداخت بیشتر در خرید خانهای با ارزش 500000 دلار را مشاهده کنید.
| 5% پیش‌پرداخت | 20% پیش‌پرداخت | |
| پیش‌پرداخت | $25,000 | $100,000 |
| بیمه‌ی پیش‌فرض وام | $19,000 | 0 |
| وام کلی | $494,000 | $400,000 |
| سهم مالیکت | $6,000 | $100,000 |
| قسط ماهانه وام* | $2,150 | $1,740 |
| بهرهی کلی پرداختی در مدت 5 ساله‌ی وام | $50,872 | $41,192 |
* با فرض اینکه وام پنج ساله و دارای نرخ بهرهی ثابت 2.24% است.
توجه داشته باشید که علاوه بر پیش‌پرداخت خانه، شما باید 3% تا 5% هزینه‌ی خرید آن را برای هزینه‌های معامله پس‌انداز کنید. برای مثال، برای خانه‌ی $500,000 یا بیشتر، می‌بایست $15,000 تا $25,000 اضافی برای هزینه‌های معامله در نظر داشته باشید. هزینه‌های معمولِ معامله شامل موارد زیر می‌شود:
- مالیات انتقال زمین: $12,950
- هزینه‌ی وکیل: $1,000
- عنوان مالیک: $500
- بازرسی خانه: $500
از دست ندهید:
راه‌‌های پس انداز برای پیش پرداخت اولین خانه در کانادا
گام دوم: به کارهای‌تان نظم و ترتیب دهید.
همان‌طوری که برای پیش‌پرداخت خود پس‌انداز میکنید، مسائل مالی و مدارکتان را نیز سازماندهی دهید. شاید ماه‌ها زمان برای پس‌انداز نیاز باشید، در نتیجه بهتر است در این بازه‌ی زمانی کارهای زیر را نیز انجام دهید:
بدهی‌های خود را بپردازید.
این زمان بهترین فرصت برای پرداخت قرض‌هایی مانند بدهکاری بانکی، وام خودرو، وام دانشجویی یا کردیت‌های دارای بالانس است. این‌کار بر نسبت خدمات بدهی شما که فرمول‌هایی برای تعیین میزان وام توسط وام‌دهندگان است، تاثیر مثبتی خواهد داشت. هر چقدر کمتر بدهی داشته باشید، راحت‌تر میتوانید وام بگیرید.
مدارک خود را آماده کنید.
برای درخواست وام مقدار زیادی کاغذبازی لازم است و این بازه‌ی زمانی فرصت خوبی برای آماده کردن این مدارک است. در این حالت هرزمانی که برای وام خود درخواست دهید، همه‌ی مدارک لازم دردسترس خواهد بود. از قبل آماده کردن مدارک به شما کمک میکند تا هنگامی که خانه‌ی رویایی خود را پیدا کردید، هرچه سریعتر پروسه‌ی تاییدیه وام را پشت‌سر بگذارید. در ادامه چک‌لیستی از مدارک لازم در خرید خانه تهیه شده:
- اطلاعات کاریِ کنونی شما مانند T4، فیش حقوقی و نامه‌ای از طرف کارفرما
- سایر منابع درآمد مانند سرمایه‌گذاری و درآمد کسب و کار
- پس‌انداز و سرمایه‌گذاری انجام شده در طی 90 روز اخیر
- اگر می‌خواهید از Home Buyer’s Plan استفاده کنید باید مدرکی دال بر برداشت پول از RRSP ارائه دهید.
- اگر از هدیه‌ای از طرف اعضای خانواده استفاده میکنید، باید مدرکی ارائه دهید که این هدیه بخشی از وام نباشد.
- یک چک ابطال شده (void cheque)
- فهرستی از تمام قرض و دارایی‌هایتان مانند خودرو و وام خودرو
همچنین بخوانید:
۷ نکته‌ی کلیدی برای گرفتن تایید وام مسکن در کانادا
گام سوم: تخفیفات و کمک‌هزینه‌ها را بررسی کنید.
خرید خانه پرهزینه است، درنتیحه حتما مطمئن شوید که این پروسه بیشتر از چیزی که لازم است برایتان گرانتر تمام نشود. از زمان خود استفاده کنید و ببینید که آیا واجد شرایط تخفیفات یا کمک‌هزینه‌ای هستید یا نه. در ادامه لیستی از برنامه‌های معمول برای افرادی که اولین خانه‌ی خود را می‌خرند، ذکر شده است:
- Home Buyer’s Plan: برداشت $35,000 از RRSP برای پیش‌پرداخت خانه که بدون مالیات است.
- Toronto’s land transfer tax rebate: اگر خانهای در تورنتو می‌خرید ممکن است مقداری از مالیات انتقال زمین تورنتو به شما استرداد شود.
- Home Buyer’s Amount: اعتبار غیرقابل استرداد $5,000 در مالیات بر درآمد
- GST/HST New Housing Rebate: استرداد مقداری از GST یا HST که برای هزینه‌های خانه پرداختید.
گام چهارم: خانه‌های مختلف را قیمت کنید تا مناسبترین آنها را بیابید.
شما برای خرید هرچیزی سعی میکنید از جاهای مختلف قیمت بگیرید تا مناسبترین آن را انتخاب کنید و وام خانه نیز از این امر مستثنی نیست. پیدا کردن وامی با پایین‌ترین نرخ بهره میتواند هزاران یا حتی دهها هزار دلار از سود بانکی در طول زمان پرداخت وام را برایتان حفظ کند. خوشبختانه با داشتن یک کارگزار وام به راحتی میتوانید مناسبترین وام را برای خود انتخاب کنید.
کارگزار وام برایتان فرمی پر میکند، به وام‌دهندگان مختلف مراجعه میکند و بهترین پیشنهاد که بهرهی کمی هم دارد برایتان برمی‌گزیند. در جدول زیر تفاوت بین وام با کمترین بهره و بهرهی استاندارد ارائه شده در بانکهای بزرگ جهت خرید یک خانه‌ی $500,000 را باهم مقایسه کرده‌ایم:
| نرخ بهرهی بانکهای بزرگ | بهترین نرخ بهره وام | |
| نرخ سود | 3.55% | 2.29% |
| میزان پیش‌پرداخت | $100,000 | $100,000 |
| میزان وام | $400,000 | $400,000 |
| پرداخت ماهانه | $2,008 | $1,750 |
| میزان سود پرداختی در مدت 5 سال | $65,894 | $42,127 |
حتی اگر کارگزار وام نتواند بهترین نرخ بهره را برایتان پیدا کند، شما را به متخصصی در این زمینه معرفی خواهد کرد تا بدون هزینه با او مشورت کنید.
گام پنجم: پیش‌تایید وام تهیه کنید.
اگر پیش‌پرداخت خود را پس‌انداز کردید، مدارک خود را سازماندهی دادید و کارگزار وام برای خود یافتید، حالا زمان آن رسیده که برای وام خود پیش‌تایید بگیرید. پیش‌تایید وام رایگان است و برای آن چیزی به وام‌دهنده متعهد نخواهید بود، اما به شما کمک میکند تا اطلاعات زیر را در پروسه‌ی خرید خانه بدست آورید:
- چه مقدار میتوانید برای خانه پرداخت کنید؟
- حداکثر قسط ماهانه‌ای شما چه مقدار میتواند باشد؟
- نرخ سود وام به چه صورت خواهد بود؟
با استفاده از پیش‌تایید وام اطلاعات بسیار حیاتی را بدست خواهید آورد که به شما در تعیین حداکثر هزینه‌ی خرید کمک میکند. اگر با نرخ بهرهی وام و وام‌دهنده راضی هستید، میتوانید نرخ را تا 160 روز برای خود قفل کنید. قفل کردن نرخ وام به این معناست که اگر نرخ افزایش یابد، شما همچنان به همان نرخ کمتر دسترسی خواهید داشت. اما اگر نرخ کاهش یابد، جای نگرانی نیست، وام‌دهنده نرخ پایین‌تر را در اختیار شما قرار خواهد داد.
گام ششم: خانهای انتخاب کنید.
بالاخره به قسمت هیجان‌انگیز این پروسه یعنی پیدا کردن خانه می‌رسیم. با داشتن پیش‌تایید وام، دانستن حداکثر هزینه‌ی خرید و پس‌انداز کردن مقدار قابل‌توجهی از پیش‌پرداخت، حالا آماده هستید تا با کارگزار املاک تماس بگیرید و پروسه‌ی انتخاب خانه را آغاز کنید. در این مرحله به نکات زیر توجه داشته باشید:
- کارگزار املاکی را انتخاب کنید که در نوع خاصی از خانه یا محله‌ای که شما ترجیح می‌دهید، تخصص داشته باشد. (برای شروع به معرف‌های نزدیکان‌تان رجوع کنید)
- اگر اولین باری است که خانه می‌خرید، خودتان به تنهایی همه‌ی کارها را انجام ندهید. بهتر است از متخصص یا آژانس باتجربه‌ای کمک بگیرید.
- لیستی از ویژگی‌هایی که در خانه حتماً باید وجود داشته باشد و ویژگی‌هایی که دوست دارید آن را در خانه‌ی خود ببنید، تهیه کنید. مهم این است که بدانید در چه جاهایی باید انعطاف بخرج دهید.
- درباره‌ی بازار محله‌ی اطرافتان تحقیق کنید تا مطمئن شوید حداکثر هزینه‌ای که درنظر گرفته‌اید مطابق با هزینه‌ی خانه‌هاست.
- آماده باشید تا خیلی سریع در این بازار رقابتی حرکت کنید.
شما همچنین میتوانید از سایتی مانند zoocasa استفاده کنید تا تحقیقات لازم را بدون اینکه نیاز باشد از خانه خارج شوید، انجام دهید.
گام هفتم: پیشنهادی ارائه کنید و معامله را جوش دهید.
زمانی که خانه‌ی خود را یافتید، همه چیز خیلی سریع اتفاق میافتد. ابتدا از همه باید پیشنهادی برای خریدِ خانه ارائه کنید. اگر بازار آن داغ است، پس حتماً تنها خریداری نیستید که پیشنهاد می‌گذارید. اگر پیشنهاد شما قبول شد، ودیعه‌ای به خریدار پرداخت خواهید کرد( که به موازات قیمت خانه است)، پروسه‌ی وام خود را از طریق کارگزار وام نهایی کنید و بازرسی خانگی ترتیب دهید.
ممکن است پس از یافته‌های که از بازرسی خانه بدست آوردید، پیشنهاد گذاشته شده اصلاح شود. درنهایت کافی است محضر مطمئنی بیابید، با کمک وکیلِ املاک مسائل مالی خود را ایمن کنید، پیش‌پرداخت خود را بپردازید و عنوان خانه را به نام خود انتقال دهید. این پروسه بسته به شرایط پیشنهاد خرید ممکن است بین 30 تا 60 روز طول بکشد.
زمانی که همه‌ی کارها انجام شد، کلید خود را از بنگاه دریافت کنید و حالا بصورت رسمی صاحبِ خانه‌ی جدید خود هستید.
در آخر
اگرچه بنظر می‌رسد که این مقاله جامع است، اما تنها گوشه‌ای از پروسه‌ی خرید خانه در کاناداست. خوشبختانه کمبودی در متخصصین املاک از کارگزار وام گرفته تا بنگاه‌های املاکی در کانادا وجود ندارد. از قبل آماده شوید، برای پیش‌پرداخت پس‌انداز کنید و مطمئن شوید که از پس هزینه‌های خانه برخواهید آمد.
