ضرورت اطلاع‌رسانی دقیق به مالکین، قبل از مصادره املاک آن‌ها به دلیل مالیات معوق
سرگذشت زنی که خانه‌اش را به دلیل مالیات عقب‌افتاده از دست داد، قوانین موجود را هرچه بیشتر زیر سوال میبرد.
کارشناسان معتقدند قانون مالیاتی بریتیش کلمبیا در 99.9 درصد موارد کارایی خوبی دارد و تنها گزینه دولت‌های محلی برای دریافت مالیات بر املاک مستغلات در مواردی است که اشخاص مالیات خود را با تاخیرهای چندساله پرداخت می‌کنند.
این مالیات‌ها بخش عظیمی از درآمدهای شهرداری‌ها را تامین می‌کنند و اگر پرداخت نشوند ارائه برخی خدمات اساسی شهری با مشکل مواجه می‌شود. اما در 0.1 درصد موارد قوانین حراج املاک دارای قصور مالیاتی (طبق این قوانین، در صورتی که شخص مالیات بر ملک خود را نپردازد، شهرداری ملک را مصادره کرده و آن را در حراج به فروش می‌رساند) به ضرر برخی افراد تمام می‌شوند.
سرنوشت زنی که در کمال بی‌خبری از این قوانین خانه خود را از دست داد اخیرا توجهات را به خود جلب کرده است. خانه او در شهر پنتیکتون (Penticton) توسط شهرداری به حراج گذاشته شد.
قضات، وکلا و مشاوران مالیاتی معتقدند گروگذاری ملک برای مالیات معوق یکی از ابزارهای مهم شهرداری‌ها برای اداره امور است اما نحوه اطلاع‌رسانی از سوی شهرداری‌ها باید بهبود یابد.
در حال حاضر روند اطلاع‌رسانی کمی پیچیده است و ممکن است افراد وقت کافی برای واکنش نشان دادن به اخطارهای شهرداری را نداشته باشند و این باعث می‌شود برخی افراد به دلیل پرداخت نکردن مالیات‌های خود در بازه‌های زمانی کوتاه، ملک خود را از دست بدهند.
ریس هردینگ (Reece Herding) که سابقه 30 سال فعالیت در زمینه حقوق مدنی دارد می‌گوید: «همیشه افرادی در جامعه وجود دارند که به هر دلیلی ممکن است پیچیدگی‌های قوانین را درک نکنند و بدون شک چنین افرادی با مشکل مواجه خواهند شد.»
مورد خانم ویلسون
خانم ویلسون در سال‌های 2015 و 2016 حدود 10 هزار دلار قصور مالیاتی داشت و به این دلیل خانه و هزاران دلار دارایی خود را از دست داد. او می‌توانست مخارج خود را بپردازد اما به دلیل بیماری در انجام برخی پرداختی‌ها مشکل داشت. خواهرش هم که از طرف او وکالت داشت تا به امور او رسیدگی کند به درستی در جریان قرار نگرفته بود و در نهایت شهرداری هم خانه او را که در آن زمان 420 هزار دلار ارزش داشت، به قیمت 150 هزار دلار به فروش رساند. خود خانم ویلسون هم که در آن زمان 60 ساله بود توسط پلیس مجبور به ترک خانه شد.
طبق قوانین بریتیش کلمبیا، شهرداری‌ها قدرت فوق‌العاده زیادی دارند که به آن‌ها اجازه می‌دهد در صورتی که فرد مالیات بر ملک خود را دو سال پس از موعد اولیه پرداخت مالیات، پرداخت نکند، خانه را در حراج به فروش برساند. کف قیمت در این حراج‌ها معادل میزان مالیات پرداخت نشده، سود، جریمه‌ها و برخی هزینه‌های دیگر است و نه قیمت واقعی ملک.
قوانین سخت‌گیرانه اطلاع‌رسانی به مالکین
با توجه به عواقب بدی که در چنین مواردی در انتظار مالکین است، سیستم قضایی قوانین سخت‌گیرانه‌ای را در مورد نحوه اطلاع رسانی به مالکین در نظر گرفته است. طبق این قوانین، نیازی نیست که مالکین قبل از فروش خانه‌شان در جریان قرار بگیرند اما حتما باید پس از فروش، به آن‌ها اطلاع‌رسانی شود.
در این مقطع به آن‌ها گفته می‌شود که یک سال فرصت دارند که مالیات عقب افتاده را پرداخت کنند و ملک خود را پس بگیرند.
جی چالک (Jay Chalke) که بازرس املاک است در این مورد می‌گوید که شهرداری در فرایند اطلاع‌رسانی به خانم ویلسون دچار اشتباهاتی شده است. در یکی از نامه‌هایی که از طرف شهرداری برای او ارسال شده بود، ذکر شده بود که او تنها ۳ ماه برای دریافت سهم خود از عواید فروش خانه وقت دارد و یکی از این نامه‌ها هم به آدرس اشتباه ارسال شده بود.
اهمیت اطلاع‌رسانی درست و به موقع
در سال‌های گذشته شهرها به خاطر کاستی‌های کوچک‌تر از این هم در دادگاه شکست خورده‌اند. در دو مورد در میپل ریج (Maple Ridge) استان بریتیش کلمبیا، حراج به خاطر نحوه ارسال اخطاریه‌ها بی‌اعتبار شد چرا که این اخطاریه‌ها به آدرس منزل افراد ارسال شده بودند و به خود اشخاص تحویل داده نشدند و دادگاه هم متوجه شده بود که هیچ سندی دال بر این که افراد اخطاریه‌ها را مطالعه کرده‌اند وجود نداشت.
در موردی دیگر، حراج ملکی در شهر پمبرتون (Pemberton) استان بریتیش کلمبیا بی‌اعتبار شد چرا که قاضی دیوان عالی این استان متوجه ایرادی سهوی در اخطاریه ارسال شده به شخص شد. در این اخطاریه تاریخ پایان مهلت پرداخت مالیات به جای 29 سپتامبر، 30 سپتامبر ذکر شده بود.
در اعلام حکم این پرونده‌ها، دادگاه به صراحت ذکر کرد که مسئولان شهری باید قوانین مربوط به ارسال اخطاریه‌ها را مو به مو اجرا کنند. ریچل ششتر (Rachel Schechter) وکیل مالک در پرونده پمبرتون می‌گوید:«در مواردی که مسئله‌ای بسیار مهم مانند ملک و خانه افراد در میان است، شهرداری‌ها باید اطلاع‌رسانی بسیار دقیقی داشته باشند.»
قوانین نیاز به اصلاح دارند
جی چالک معتقد است در پرونده خانم ویلسون، مقامات مسئول باید بیماری و سن بالای او را در نظر می‌گرفتند و مطابق با شرایط خاص این شخص با او مکاتبه می‌کردند. او در مورد تغییرات مورد نیاز در قوانین موجود هم می‌گوید که اخطاریه‌ها باید به زبان ساده‌تر نوشته شوند و باید قوانین جدیدی نیز در راستای حمایت از مالکین در مقابله با چنین حراج‌هایی وضع شوند؛ چه در زمینه قیمت‌های تعیین شده در این حراج‌ها و چه در زمینه یافتن راه‌های جایگزین برای ایجاب افراد به پرداخت مالیات ملک خود. او و ششتر معتقدند که موارد این چنینی بسیار کم‌یاب هستند اما وقتی به وقوع می‌پیوندند، عواقب ناراحت‌کننده‌ای برای مالکین دارند.
منبع: cbc.ca
