جزئیات مربوط به دریافت وام مسکن در کانادا
وام مسکن به شما اجازه میدهد که به جای اینکه سالها صرف پس انداز مبلغ مورد نیاز برای خرید خانۀ رویاییتان کنید، خیلی سریعتر آن را بخرید.شما برای خرید خانه از وام دهنده ها وام می گیرید و بعد از مدتی باید همان مقدار به علاوۀ سود و کارمزد آن را پس دهید.
مقدار زمان برای تسویه متفاوت است و میتواند 5 تا 25 سال طول بکشد. شما هر ماه باید قسط پرداخت کنید که بخشی از آن برای بازگشت مبلغ اصلی و بخشی برای پرداخت سود است.
وام مسکن چیست؟
وام مسکن قراردادی قانونی بین شما و وام دهنده است که این وام دهنده میتواند بانک، موسسات مالی، شرکتهای سرمایه گذاری وام یا اتحادیه اعتباری باشد. این قرارداد تمام جزییات، شرایط و ضوابط وام را شرح میدهد. در وام ضمانت شده با رعایت نکردن هر شرایطی میتوانند خانه را از شما پس بگیرند. این قوانین شامل پرداخت به موقع و حفظ کردن خانه میشود.
وام مسکن برخلاف سایر وامها:
- با یک ملک ضمانت شده است.
- شاید نیاز باشد تا تسویه ی کامل وام بارها قرارداد خود را تجدید کنید.
- پیش پرداخت لازم است.
- شاید لازم باشد قرارداد خود را فسخ کنید و در اینصورت باید جریمه پرداخت کنید.
پیش پرداخت چیست؟
در هنگام خرید خانه، شما بخشی از پول خانه را خودتان میپردازید و مابقی آن را وام میگیرید. به مبلغی که خودتان در ابتدا باید بپردازید، پیش پرداخت میگویند.
کمترین مقدار پیش پرداخت بستگی به خانه ای که میخرید دارد. اگر خانه ی شما 500,000 دلار یا کمتر باشد،کمترین مقدار پیش پرداخت 5% مبلغ است و اگر خانه 500,000 تا 900,000 باشد، پیش پرداخت را باید از جمع بستن دو عدد حساب کرد، اولی 5% برای 500,000 اول و دومی 10% مبلغ باقی مانده است و برای خرید خانه به مبلغ بیشتر از 1 میلیون دلار 20% مبلغ را باید به صورت پیش پرداخت بپردازید.
اگر خوداشتغال هستید یا کردیت شما ضعیف است باید مبلغ بیشتری را برای پیش پرداخت بپردازید. پیش پرداخت باید از بودجه خودتان باشد پس بهتر است بدهکاریهای خود را کم و پس انداز کنید.
بیمۀ وام چیست؟
بیمۀ وام در صورتی که خریدار نتواند قسط را بپردازد از وام دهنده محافظت میکند. این بیمه برای افرادی که پیش پرداخت آنها کمتر از 20% مبلغ کل است، اجباری میشود اما در بعضی مواقع حتی اگر 20% کل مبلغ را هم داشته باشید باز وام دهنده از شما میخواهد تا وام خود را بیمه کنید.
در کل سعی کنید پیش پرداخت خود را بالا ببرید، در این صورت مقدار وام شما کمتر میشود؛ در نتیجه مقدار سودی که باید بپردازید هم کاهش مییابد.
چقدر برای بیمۀ وام باید بپردازید؟
پولی که برای بیمۀ وام خود میپردازید، حق بیمه نام دارد. برای بیمه باید رنجی از 0.6% تا 4.50% مبلغ وام را درنظر داشته باشید. حق بیمه بستگی به پیش پرداخت شما دارد؛ هر چقدر پیش پرداخت شما بیشتر باشد، حق بیمه کمتر میشود. شما همچنین میتوانید حق بیمه را به وام خود اضافه کنید و باهم آنها را بپردازید، در این صورت برروی حق بیمۀ شما هم سود حساب میشود.
مقدار قسط وام چگونه حساب میشود؟
مقدار پرداختی هرماه شما به عوامل زیادی بستگی دارد و این پرداختی در ماه، بین وجه اصلی و سود تقسیم میشود. عوامل تاثیرگذار شامل موارد زیر میشود:
1.مدت زمان پرداخت: هرچقدر زمان پرداخت وام شما طولانی تر شود، میزان پرداختی شما در ماه کمتر میشود، اما میزان سودی که باید پرداخت کنید افزایش مییابد. اگر زمان 25 ساله را انتخاب میکنید باید پیش پرداختی معادل 20% مبلغ داشته باشید.
2.نرخ سود: هرچه سود شما بیشتر باشد، مبلغ پرداختی شما هم بیشتر میشود. در هنگام گرفتن وام رنجی از مقادیر سود به شما ارائه میشود که باید بین آنها یکی را انتخاب کنید و طبیعتاً انتخاب کمترین مقدار سود معقول تر است.
نرخ سود هم به عوامل متفاوتی بستگی دارد؛ مانند: سابقه ی اعتبار یا کردیت شما ، خوداشتغال بودن، واجد شرایط تخفیف سود بودن و وام دهنده ای که انتخاب میکنید.
انواع سودها
سودی که باید بپردازید انواع متفاوتی دارد:
سود ثابت: این سود در تمام طول پرداخت وام ثابت است و تغییری نمیکند. این نوع سود معمولاً از سودهای متغیر مبلغی بالاتر دارند. با این سود، مقدار مبلغ پرداختی شما تا پایان وام یکسان است.
سود متغیر: این نوع سود کم و زیاد میشود. به صورت کلی سود متغیر کمتر از سود ثابت است. این سود معمولاً در مدت هر قرارداد ثابت است و با تمدید قرارداد تغییر میکند.
سودهای ترکیبی: این سودها هم ثابت و هم متغیر هستند. به این معنی که بخشی از وام شما سود متغیر دارد و بخش دیگرش ثابت است.
دفعات پرداخت
دفعات پرداخت شما به مقدار پرداخت شما بستگی دارد. شما میتوانید ماهانه، دو بار در ماه، هر دو هفته یکبار، هر هفته قسط خود را پرداخت کنید. همچنین میتوانید دفعات را سرعت ببخشید و زود به زود پرداخت کنید که در این شرایط مقدار سودی که پرداخت میکنید کاهش مییابد.
وام باز و بسته
وام را میتوان به دو دستۀ باز و بسته تقسیم کرد که یکسری تفاوت های جزئی بینشان وجود دارد. اما مهمترین تفاوت آنها در انعطاف آنها در پرداخت بیشتر و تسویه کردن وام است.
وام باز:
در وام باز مقدار سود بیشتر از وام بسته است. به همین جهت انعطافپذیری بالایی برای پرداخت پول بیشتر و تسویه حساب دارد. اگر شما میخواهید وام خود را تسویه کنید یا در آیندۀ نزدیک خانۀ خود را به فروش برسانید یا هر از چندگاهی میخواهید پول بیشتری پرداخت کنید، این وام برای شما مناسب است.
وام بسته:
در این وام مقدار سود کمتر از وام باز است. قرارداد وام بسته هر ساله مقدار پول اضافی که میخواهید پرداخت کنید را محدود میکند. پرداخت بخشی یا همۀ پول وام، قبل از زمان تعیین شده را امتیاز پیش قسط می نامند که همۀ وامهای بسته این امتیاز را ندارند.
همۀ وامدهندهها باهم متفاوت هستند. اگر میخواهید تا پایان قرارداد وام، خانۀ خود را نگه دارید یا امتیاز پیش قسط به شما انعطافپذیری مورد نیازتان را می دهد، وام بسته میتواند گزینۀ خوبی برای شما باشد.
وامهای قابل انتقال (Portable mortgages)
اگر خانۀ خود را به شخص دیگری بفروشید، وام قابل انتقال به آن فرد منتقل میشود. همۀ وامها قابلیت انتقال ندارند، پس بهتر است پیش از انتقال از وامدهندۀ خود بپرسید و از شرایط آن مطلع شوید.
این وام برای کسانی خوب است که تصمیم بر فسخ وام خود را دارند اما نمیخواهند جریمه ای بپردازند. در این شرایط به راحتی میتوانند وام را به شخص دیگری منتقل کنند؛ وام قابل انتقالی که به یک خانه ای با قیمت کمتر منتقل شده، شاید شما را مجاب به پرداخت جریمه کند. البته همۀ این شرایط به سیستم وامدهندۀ شما بستگی دارد.
وامهای پذیرفتنی (Assumable mortgages)
وامهای پذیرفتنی به شما اجازه میدهند تا بتوانید وام و ملک شخص دیگری را بگیرید. در صورت داده شدن این وام به شخص دیگر، همچنان شرایط و ضوابط آن به همان شکل قبلی باقی میماند.
این وام برای اشخاصی که میخواهند خانۀ ارزانتر دیگری بگیرند اما هنوز بخشی از وامشان باقی مانده، مناسب است. وام با سود ثابت میتواند به فرد دیگری منتقل شود، البته فرد گیرنده باید توسط وامدهنده موردتایید قرار گیرد.
در بعضی استانها فروشنده همچنان صاحب وام است، ولی خریدار باید قسط را بپردازد. در این شرایط اگر خریدار قسط را نپردازد، فروشنده باید جبران کند؛ البته بعضی وام دهنده ها پس از تایید خریدار، فروشنده را از مسئولیت سلب میکنند و مسئول اصلی وام همان خریدار میشود.
کارهایی که باید قبل از وام گرفتن انجام دهید
وام دهنده پیش از تایید صلاحیت شما باید گزارش اعتباری شما را بررسی کند. بهتر است پیش از اقدام به گرفتن وام، نگاهی به کردیت خود بیاندازید تا اگر خطایی وجود دارد آن را برطرف کنید.
اگر کردیت شما خوب نباشد، وام دهنده میتواند:
- درخواست شما را برای وام رد کند.
- درخواست شما را برای وام کمتر یا سود بیشتر قبول کند.
- تنها در صورت داشتن پیش پرداخت بالا با وامتان موافقت کند.
- از شما ضامن درخواست کند.
- حتی اگر پیش پرداخت 20% داشته باشید، باز هم از شما بیمه درخواست کند.
اطلاعاتی که وام دهنده و کارگزار وام مسکن درنظر میگیرند:
- درآمد شما
- هزینه های شما
- مقداری که قرض میگیرید
- بدهی های شما
- امتیاز و گزارش اعتباری یا کردیت اسکور شما
- مقدار زمانی که وام را تسویه میکنید: این مدت زمان متفاوت است اما متقاضیان معمولا 25 تا 30 سال را انتخاب میکنند.
آنها همچنین مقداری که برای خانه هزینه میکنید را درنظر میگیرند. این هزینه ها نباید بیشتر از 35% کل درآمد خانواده باشد. هزینۀ خانۀ شما شامل: قسط وام، سیستم گرمایش، مالیات ملک، 50% از هزینه ی کاندو (اگر لازم باشد) است.
میزان بدهی
میزان بدهی شما نباید بالای 42% از کل درآمدتان باشد. این بدهی شامل هزینۀ خانه و بقیۀ بدهی ها میشود. این بدهی میتواند شامل وام دانشجویی، وام ماشین، کمک به همسر یا فرزندان و… شود.
امتیاز اعتباری
امتیاز اعتباری یا کردیت اسکور عددی 3 رقمی است و وضعیت مالی شما را به وام دهنده نشان میدهد. وامدهنده بر اساس این عدد می تواند توانایی شما را برای پرداخت قسط بررسی کند. شما امتیاز اعتباری خود را میتوانید حتی از طریق اپ بانکی مشاهده کنید اما توجه داشته باشید که خیلی دقیق نیست. کمترین میزان امتیاز اعتباری لازم برای وام مسکن 600 تا 680 است.
از چه کسانی برای گرفتن وام میتوان کمک گرفت؟
شما در هنگام درخواست وام میتوانید از کارشناس بانک یا کارگزاران وام مشورت بگیرید و درخواست خود را به آنها بسپارید.
کارگزاران یا broker ها به صورت مستقل کار میکنند و با وام دهندگان متفاوتی در تماس هستند. آنها همچنین توانایی بررسی و برطرف کردن خطاهای مدارک و فرم درخواست شما را هم دارند.کارگزاران برای شما کار میکنند و تمام سعی شان این است که تقاضای شما توسط یکی از وام دهنده ها قبول شود. آنها به گستره ای از خدمات و نرخها دسترسی دارند که همین امر باعث میشود بتوانند بهترین وام را برای شما تهیه کنند؛ اما کارشناس در یک بانک بخصوص کار میکند و تنها خدمات بانکی که کار میکند را به شما ارائه می دهد.
در آخر….
برای گرفتن وام عجله نکنید و پیش از آن بر امتیازات و امتیاز اعتباری خود تمرکز کنید. بعد از اینکه امتیازات مناسب را کسب کردید، می توانید از کارگزار یا کارشناس وام کمک بگیرید. از نظر ما سپردن کار خود به کارگزاران بهتر است و سریعتر میتواند شما را به وام و در نتیجه به مسکن رویاییتان برساند.