افزایش نرخ بهره: آیا باید به سراغ وام مسکن با نرخ بهره ثابت برویم؟

توضیح: این مقاله‌ای از مارک تینگ (Mark Ting)، از شرکای موسسه مشاوره مالی فاندیشن ولث (Foundation Wealth) است. او هر پنجشنبه، ساعت ۴:۵۰ بعدازظهر در رادیو CBC به مباحث مدیریت مالی می‌پردازد.

برای اولین بار از سال ۲۰۱۸، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره شبانه (Overnight interest rate) را افزایش داده تا ضمن کنترل نرخ تورم، بازار املاک را آرام سازد. این افزایش نرخ بهره باعث شده تا بسیاری از دارندگان وام مسکن با نرخ متغیر، وام خود را به وام با نرخ ثابت تغییر دهند.

در پی جهش ۰.۲۵ درصدی نرخ بهره شبانه، اکنون بابت وام مسکن با نرخ بهره شناور سودی معادل ۱.۶۵ درصد می‌پردازم. با فرض اینکه بانک کانادا طبق برنامه خود، نرخ بهره را طی ۱۲ ماه آینده در 5 مرحله افزایش دهد، برای من نرخ سود همچنان زیر ۳ درصد باقی خواهد ماند که کمتر از وام‌های مسکن کنونی با نرخ ثابت است.

در طول یک سال گذشته، نرخ بهره در بازار اوراق قرضه که مبنای قیمت‌گذاری وام مسکن ثابت قرار می‌گیرد، روندی افزایشی داشته است. شش ماه پیش، به‌آسانی می‌توانستیم یک وام مسکن با نرخ بهره ثابت پنج ساله با سود زیر ۲ درصد بگیریم؛ درحالی‌که نرخ سود کنونی حدود ۳.۳ درصد است.

با آنکه امکان آن را دارم که وام مسکن با نرخ بهره متغیر خود را بدون هیچ هزینه‌ای به وام با نرخ بهره ثابت تبدیل کنم، ولی به دلایل زیر، سراغ این کار نمی‌روم:

• زمان مناسب برای انجام این کار، ماه‌ها پیش بود؛ زمانی که نرخ‌ها بسیار پایین‌تر بودند. وام با نرخ بهره ثابت کاملا از مقدار حداقل خود فاصله گرفته است؛ درحالی‌که وام با نرخ بهره شناور تازه شروع به افزایش کرده است. درحال‌حاضر اختلاف نرخ بهره ثابت و شناور قابل‌توجه است و وام با نرخ بهره شناور می‌تواند پیش از رسیدن به نرخ ۳.۳ درصدی وام ثابت، شش یا هفت افزایش ۰.۲۵ درصدی دیگر داشته باشد.
• من شک دارم که بانک کانادا برنامه خود، یعنی افزایش نرخ بهره در پنج مرحله دیگر را ظرف یک سال آینده عملی کند.
• تاریخ نشان داده که بانک‌های مرکزی معمولا نمی‌توانند در مدت مورد نظرشان نرخ بهره را به مقدار هدف خود برسانند. نرخ بهره شناور نسبت به وام‌ با نرخ بهره ثابت، انعطاف‌پذیری بیشتر و جریمه‌های کمتری دارند. بسیاری از دریافت‌کنندگان وام، نهایتا به دلیل نیاز به فروش یا بازنگری مالی، ناچار به ابطال قرارداد می‌شوند.

جریمه ابطال وام با نرخ بهره شناور معمولا برابر با سود سه ماه است که در مورد وام‌های نرخ بهره ثابت معمولا با جریمه‌های سنگین‌تری مواجه می‌شویم.

شاید تنها در یک صورت منطقی باشد که به سراغ وام با نرخ بهره ثابت بروید: در صورتی‌ که هربار بانک کانادا نرخ بهره را اعلام می‌کند دچار اضطراب می‌شوید. برای وام نرخ بهره ثابت پنج ساله، نرخ ۳.۳ درصد از دیرباز بسیار کم بوده و پایین‌تر از نرخ تورم قرار دارد. بنابراین اگر به دنبال آرامش‌خاطر بیشتری هستید، انتخاب وام با نرخ بهره ثابت معقول‌تر به نظر می‌رسد.

خستگی خریداران و جولان فروشندگان

افزایش اخیر نرخ بهره در شرایطی انجام شده که بازار املاک نشانه‌هایی از پیشروی آهسته را نمایان کرده است. در طی ماه‌های اخیر، خریدارانی که پیش‌تاییدیه وام آن‌ها منقضی شده بود موجب افزایش تقاضا در بازار و بالا رفتن نرخ فروش مسکن شدند. در حال حاضر بازار هنوز در اختیار فروشندگان است، ولی شرایط بازار از خستگی خریداران حکایت دارد.

اصلاح بازار سهام و افزایش نرخ تورم از عواملی هستند که جلوی رونق بازار املاک را می‌گیرند. مردم به اندازه گذشته احساس «رفاه» ندارند و در نتیجه، از خریدهای سنگین و قرض دادن مبالغ کلان به فرزندان خود خودداری می‌کنند.

از میان عوامل موافق می‌توانیم به این موضوع اشاره کنیم که دارایی غیرمنقول مانعی در برابر تورم محسوب می‌شود؛ ضمن آنکه انتظار می‌رود هزاران تن به‌واسطه مهاجرت راهی مترو ونکوور شوند، آن‌هم در زمانی که میزان عرضه هنوز کم است و هزینه‌های ساخت مسکن از هر زمانی بیشتر شده است.

من انتظار ریزش شدیدی را در بازار ندارم، ولی تعجب نمی‌کنم اگر در بهار امسال، حجم فروش در بازار مسکن نسبت به سال‌های گذشته کمتر باشد و قیمت‌های متوسطی را شاهد باشیم.

منبع: cbc